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实地探访香江控股高价收购项目:进度缓慢 业绩承诺难兑现

更新时间:2019-01-09 08:32:01    来源:证券操盘手    手机版

实地探访香江控股高价收购项目:进度缓慢 业绩承诺难兑现

证券操盘手 2019-01-09 08:32

香江控股(600162.SH)的地产“滑铁卢”或将显现。

2019年1月12日,香江控股豪掷25亿现金收购大股东手中天津三公司(森岛宝地、森岛鸿盈和森岛置业)65%的股权,复牌交易正好整整一年。

这一年,天津三公司股权过户完成,大股东及关联方大手笔增持公司5%的股份,依然没有扛住股价下跌的趋势,股价由去年1月12日复牌后3.92元的高点,下跌7日收盘的2.23元,跌幅超四成,市值损失达57亿元。

这一年,楼市限购阴影之下,香江锦绣花园开发进度缓慢、销售遇冷、业绩承诺难以兑现等质疑也被一一验证。

“经历了十多年的开发,香江锦绣花园在我们宝坻当地一直不温不火,主要是之前没有抓住‘蓝印’的销售机会,加之产品定位不准和周边配套不齐等因素导致。”宝坻某房产公司负责人对正在天津锦绣香江花园进行实地调研的投资者网说,“目前,在天津严格的限购政策下,想借京滨高铁开通后翻盘的可能性不大。”

不太可能完成的任务

从北京国贸出发,一路向东,经京沈高速转上津蓟高速,在行驶120余公里后,驶出宝坻京津新城出口。进入京津新城,几经展转路过一排排别墅区,再驶入宝白公路行驶5公里,穿过一片片荒芜的农田后,映入眼帘的高楼便是香江控股大股东开发的150万平方米的超大楼盘锦绣香江花园。

京津新城位于京津唐腹心地带天津市宝坻区。锦绣香江花园则位于京津新城南部边沿的大白镇,与该镇大杨庄村分别坐落于宝白公路的东西两侧。

这条宽度仅十米左右的宝白乡村公路亦成了锦绣香江花园与乱杂乡村的切刮线。初次到这里来的人们,如果没有人提醒,公路东侧楼皮开裂随处可见,略显破旧的社区,几乎都会误认为那是当地村民的回迁小区。

“京津新城的主要购买人群是北漂一族,曾经一到周末别墅区的售楼处几乎都是人满为患,绝大部分都是从北京过来的购房者。这种火爆情况一直持续2014年前蓝印落户政策结束前。”上述房产公司负责人士坦言,“大量的北漂购房者,平时工作生活的大分部分时间都在北京,这也就是后来造成津京新城成为‘鬼城’的原因。到了2017年4月17日之后,经历了两次限购的升级,该区域的楼盘销售量急速下跌。”

2017年11月10日,香江控股停牌筹划出资25亿元从大股东南方香江集团有限公司手中买下天津3家公司65%的股份,这个号称3000余亩的楼盘纳入上市公司旗下。

数据显示,经过长达10年的销售,这个超大楼盘只销售了50余万平方米,负责运营的三家公司不仅亏损连连,其中两家早已资不抵债。而这期间,三公司在2012年左右出现了销售困难和产品积压情况。

“未来4年需要完成百余万平米楼盘的销售。这意味着要达到公司过去10年2倍左右的销售成绩,难。”上述房产公司负责人说,“目前这种限购政策下,是不可能完成的。”

据了解,目前天津的楼市限购依然维持高压态势。根据天津限购政策,除了滨海新区之外的其他区域,天津本市人限购2套,外地人限购1套。尤其明确的是,非天津户籍若想在天津购房,需提供在天津市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明,补缴的社会保险或个人所得税证明不得作为购房有效凭证。

实际上,在史上最严的限购政策出台后,对整个天津房地产市场的影响亦是立竿见影。据天津市统计局数据显示,2018年前3个月,本市房地产开发投资同比增长9.2%。商品房销售面积188.13万平方米,下降58.7%,实现销售额318.55亿元,下降54.8%。其中,住宅销售面积下降58.2%,销售额下降60.0%。

销售状况持续恶化

“虽然海河英才计划的实施,天津引入人才的数量大增,但这些人真正在宝坻买房落户的并不多。远远低于之前的蓝印落户数量。”上述房产公司负责人说,“即使选择在宝坻落户,这些人大部分是以购买存量的二手房为主,因为期房没有房本,买入之后落户慢,二手房过户完则很快可以落户口。”

“我们楼盘的主要购买人群是北漂一族,几乎占了一大半,其次是周边园区工作和大白镇本地的人。每天有从小区发车到北京呼家楼的楼巴车,为小区业主服务。”该楼盘一位接待投资者网的售楼人员表示,“但是限购后销售一直不是很好,我们只能卖给那些已经落户,有集体户口的购房者。”

上述售楼人员承认销售不好的状况,投资者网从该售楼处的一张销控图上发现,目前重点推销的四期玫瑰园已销售状态均为“零”记录。同时,这种销售冷清的状况从香江控股已公布的公告中也体现出来了。

投资者网查询《香江控股2018年半年报》、《香江控股重大现金购买暨关联交易报告书》以及2018年1月12日上交所问询函之回复发现,截止2017年6月30日,森岛宝地预收账款4484万元;森岛鸿盈预收账款5.81亿元;森岛置业预收账款3.22亿元,三公司合计预收账款9.48亿元。而在给上交所的问询函之回复中,预计的上述三公司全年的销售回款6.98亿元,按此推算去年上半年至少要有3亿元的销售回款。

但实际的销售状况则大跌眼镜,据2018年半年报附注显示,截止2018年6月30日,天津锦绣香江花园(即上述三公司并表后名称)的预收款账仅为7.29亿元,同比还减少2.19亿元。

“按新房采用预售制和会计收入的确认原则,由于购房者交完钱后通常要一两年才能收到房子,只有当购房者收房后,对应的房款才能转入收入。所以预售房款通常计入预收账款中,来表示当期楼盘的销售情况。”某券商房产行业分析人士对《投资者网》表示,所以当期的预收账款也成为了判断楼盘销售状况的重要依据。

这意味着,从2017年上半限购之后,天津三公司的销售状况在持续恶化,到2018年6月30日,上述三公司新房的销售进度远低于交房的进度,否则不会出2.19亿元的预收账款的降幅。

公共配套欠缺

对于今后的销售能否好转,上述销售人员则寄希望于明年年底开通的京滨高铁。“这些年由于京津新城忽视了对交通的规划,导致区域发展不起来,但是随着京滨高铁的开通,到北京、滨海新区和唐山半小时之内都能到达。”她表示,“我们是京津新城区域内小区配套最好的社区,肯定能吸引更多的北京及河北周边的人群购买。”

实际上,配套设施建设的落后已经成为项目公司未来开发建设的制约因素之一。关联交易报告书显示,项目开发所在地京津新城区域内未建第二污水处理厂,导致开发项目未申请建设项目环境保护竣工验收。其中,锦绣香江二期森岛地块Ⅱ期项目及锦绣香江二期森岛宝地地块Ⅰ期项目因未取得建设项目环境保护竣工验收被天津市环境保护局分别处以2万元的行政处罚罚款。

“京津新城就是一块‘鸡肋’之地,就是忽悠外地人和北漂来买房的。宝坻本地人很少在哪里买房居住,周边配套都不健全。”已在武清落户的北漂刘先生对投资者网说,“去年我在天津买房落户时,就重点考察过津京新城,除一个温泉的噱头炒作外,其它的配套就没有了。后来又问了一些宝坻当地人,他们都不愿意去的地方。所以最终还是选择了武清。”

值得注意的是,随着京津冀一体化的深化,京津唐高铁和京滨高铁的开工建设,给宝坻地区的发展将注入新的活力。

“与武清相比,宝坻有后发优势和房价低的优势。但在宝坻买房落户也要根据自己的需求来挑选地段。”北漂刘先生建议,“如果你想只考虑度假休闲且经济实力好,可以在京津新城买别墅。如果有长期居住和小孩上学的需要,则在北部宝坻一中附近买房。而想投资升值就在南部潮白河沿岸的宝坻南站高铁站附近。”

宝坻区政府确立的发展重点是向北巩固,向南发展的战略。北部打造紧邻京沈高速的中关村产业园区,主要承接北京中关村的产业转移。南部以宝坻南站为中心的沿潮白河建设带,以宝坻人民医院为代表的配套设施将搬迁到南站附近。

而锦绣香江花园恰恰距两地均超过20公里以上,未来当地政府重点建设的相关配套设施,让位于大白镇的锦绣香江花园很难享受到。

定位不清错失销售良机

“现在来看,横旦在天津市区与宝坻城区之间的锦绣香江花园项目,就是一块尴尬之地。到市里河北区的距离与到宝坻区的距离一样,市里的政策红利享受不到,区里也捞不到。”上述房产公司负责人表示,“想依托温泉城距离又近十公里远,加之本身自己的产品定位又不接近温泉城的别墅为主的定位。”

据了解,位于京津新城核心的温泉城,大部分的联排别墅是最抢手的,均价5000~7000元之间,一套300~400平米的房子总价为150~300万元。首付三成左右,大多数北漂都能承受得起,适合在夏天渡假居住。这期间锦绣香江花园推出的主要是高层、多层小高层、洋房为主,别墅为辅。

“定位不清是主要的硬伤,锦绣香江从一开始就定位为居住为主的社区,对客户的真正需求考虑不细,错过了2014年前的销售良机。”上述房产公司负责人表示,“真正在这里能一年四季住下来的人很少,除非是大白镇周边村镇的原有村民,宝坻城区的人是不会来这里居住的,因为周边配套几乎没有。”

对于上述人士所分析的销售不佳的情况,在香江控股公布的公告和关联交易报告书中亦承认——天津公司在2012年左右存在销售困难、产品积压等严重问题。

在他看来,温泉城最初的定位就是京津的别墅区,休闲渡假为主。相距十公里的锦绣香江花园应该紧扣这个主题,后来的鸿坤原乡小镇充分理解到这一点的重要性,以联排别墅和花园洋房为主。

事实上,10年来,一直不温不火的销售状况,让香江控股的大股东两度萌生退意,“甩锅”给上市公司。

2013年4月召开的第六届董事会第三十次会议及2013年第二次临时股东大会审议通过,香江控股决定不再收购天津三公司。理由是,彼时天津公司存在销售困难、产品积压等严重问题,且香江控股2012年末上市公司资产负债率为85.10%,若彼时香江控股收购天津三公司,不仅不能提高上市公司的盈利水平,且会降低上市公司资产使用效率和盈利能力,增加上市公司负债水平和财务风险,不符合上市公司股东利益。

时间已经不多了

时隔4年,该笔收购再次被提上日程。根据香江控股所披露的重组方案,此次拟以25.02亿元现金收购森岛宝地、森岛鸿盈和森岛置业三家天津公司65%股权。

根据其关联报告书显示,维持25亿元高价收购的两大前提——评估报告中预计净利润率达到10%和销售均价破万。而从目前的情况来看,10%的利润率对三家公司要求太高了。

数据显示,森岛鸿盈和森岛置业处于持续亏损中,净利润率显然为负,只有森岛宝地2017年上半年由负转正为18.5%。

除了依旧亏损的事实外,香江控股对天津三公司的项目售价明显乐观。纳入价格对比的3家公司中,金地新城大境和南城印象都位于宝坻市区,金润凤凰洲虽然并未在宝坻市区,但距离市区不足10公里,而宝坻锦绣香江距离市区超过30公里。

以市区及其周边楼市价格推演公司楼盘价格显然不合适。实际上,在宝坻锦绣香江周边楼盘不在少数,东面紧邻的就是景瑞英郡泊墅湾和远大城,北邻鸿坤原乡小镇,一直向北则是合生创展的京津新城。

上述楼盘无论哪一个都要比香江控股收购书中给出的3个对比对象更接近实际项目所在地,可香江控股为何舍近求远呢?

根据公开信息,景瑞英郡泊墅湾的销售均价为5500元/平方米,由于其以别墅项目为主,均价略低并不意外;宝坻远大城的均价为8000元/平方米出头;鸿坤原乡小镇均价则在9000元/平方米上下。

“通常的评估,会是以周边紧邻楼盘的价格作为参考,推演估算出来的价格是最为合适的。”上述房地产行业分析师表示,“这样得出来的评值价值最为公允。”

实际上,大股东“舍近求远”,放弃与周边楼盘的对比,直接选择了30公里以外市区楼盘的价格作为参照物。

而关联交易报告书中则显示,2015~2016年及2017年上半年,森岛宝地结算面积分别为4375平方米、2.16万平方米和5200平方米,结算金额分别为2485万元、1.23亿元和3701万元,即每平方米结算均价分别为5680元、5711元和7116元。

同期,森岛鸿盈结算面积分别为596平方米、1995平方米和393平方米,结算面积实现收入291万元、1208万元和241万元,即每平方米结算均价分别为4886元、6056元和6128元。森岛置业结算面积分别为4684平方米、1.79万平方米和7041平方米,结算面积实现收入分别为2823万元、1.08亿元和5263万元,即每平方米结算均价分别为6027元、6040元和7475元。

投资者网查询房天下的房源信息显示,近两个月以来,锦绣香江花园共有318套房源在挂牌出售,根据装修程度不同报价范围在5000~8500元/平米之间。远低评估的毛坯期房过万元的销售价格。

同时,上述二手房也将分流锦绣香江花园期房的购买人群。在实地调研中,就有工作人员建议我们购买二手房。“你买我们的新房落不了户,至少要等两年时间,我朋友在这栋楼楼上有一套90平米的两居正在出售,总价60万元左右。”在向锦绣香江花园物业的一位工作人员打听到售楼处位置后刚走出门口,该工作人员随之追出来介绍道。

当看到我们有点迟疑时,她又忙补充,“我朋友要出国着急用钱,价格还可以商量的。” “在这种史上最严格的限购政策下,周围楼盘销售都在万元以下,并出现滞销的情况,大股东以破万元的销售均价来评估。最终能否销售出去,估计谁也没有底?”上述房产公司负责人分析说。

事实上,在史上最严格限购、区域配套缺乏和定产不清的情况下,天津三公司如何在未来三年内销售百万平米的楼盘,实现数十亿元的业绩承诺,仍然是充满未知数。

投资者网查询天津建委官网显示,根据项目建设规划要求,森岛置业整个项目总开发建设期约为13 年,即从 取得第一张施工许可证的2007年7月16日至2020年6月29日开发完成;项目的销售期约为项目开发完成后至2024 年底结束。按照规定如延期未开发,轻则受到主管部门的罚款处罚,重则未开发用地被无偿收回。

显然,时间已经不多了。(思维财经出品)


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